成本项目包括哪些内容，项目成本一般包括？

2010年以后，房地产市场发生了巨大变化，土地供，受政府控制，通过招挂拍出让，市场竞争激烈。建安成本完全由市场决定，建筑材料、劳动力价格逐年上涨，开发成本上升；商品房销售端，政府调控房价，提出住房不炒，出台各项限购限价政策，维持房价稳定。在此背景下，房地产开发企业进入了房价涨不起，成本降不下，利润保不住的微利时代。

如何破局？降本增效成为企业的生存战略，成本工作围绕“前期优化，中期细化，后期固化”的工作思路，协同设计、营销、工程、招采各部门，为完成项目经营目标一起工作。

一、成本优化是项目成功的关键

项目开发始于方案设计，方案设计是设计师理念结合土地规划条件、房地产政策、当地楼市情况等条件，确定项目定位、产品类型、产品方案的结果输出。该阶段成本工作主要是围绕方案做成本测算，输出经济指标。公司决策层在不同方案、不同经济结果之间做选择。决策的过程不是一蹴而就的，在选定方案后，对其进行修改、优化。大家都知道，方案阶段决定着项目80%的成本，此时优化效果最好。成本管理围绕方案优化开展工作，一方面做方案测算，同时提供优化建议。

优化方向，一是增加货值，二是减少成本。增加货值，可以从增加可售面积和提高市场单价两方面考虑，在计容面积不变的情况下，通过优化，压缩配套面积，增加销售面积；或者调整业态，增加低密度产品以及做精装修销售，以增加少量的成本获得较大收益。

减少成本的方法就比较多了，首先要减少无效成本。所谓无效成本是该成本没有带来购房者体验上改进或业主边际收益的增加。比如压缩非售面积，通过优化减少设备用房面积，通过优化减少地下车位及单车停车面积以减少地下车库面积。可售比是衡量面积优化的技术指标，表示可以销售的面积占总建筑面积的比例，该比例越高，经济性越好；根据设计规范确定合适的楼层或平面组合来满足较低的消防要求，楼越高，消防和垂直交通的要求越高；通过优化平面设计来优化体型系数，减少外立面成本。体型系数还影响到外墙保温的计算；其次，要选择合适的配置指标，对敏感性指标要与项目定位、销售价格匹配，高配要有高溢价，对非敏感性指标要严控，比如含钢量、砼含量等。

做成本结构上的优化，好钢用在刀刃上。优化的目的不仅是在经济指标上达成经营目标，还要照顾营销目标，优先满足营销的关注点、客户的敏感点，这些方面的成本投入要优先满足，。

方案阶段的目标成本是个初步的成果，成本科目可能只到单位工程，要达成这个成果，目标成本要进一步细化到分部分项，在总目标下做实做细分部分项目标。

二、成本细化是落实成本目标的必由之路

项目成本是由单项工程、单位工程、分部工程、分项工程成本逐级汇总而成的，成本和图纸是对应关系，在项目方案阶段，目标成本估算的依据是总平图和单体平、立、剖面图，计算依据有限，存在许多假设条件，估算科目可能只到单位工程，成本正确性不高。进入扩初设计和施工图设计阶段，随着结构体系、结构尺寸、建筑构造、立面构造、材料设备选择的确定，需要对原先的目标成本进行细化和校正，重新核算一版目标成本，估算科目进一步细化到分部分项。这一版的成本是比较接近实际成本了。如果细化后超出了前面版成本，还应该进行优化，重点审查基础形式、基坑支护方案、建筑构造、防水保温方案、土建安装材料设备选用等是否经济。成本的细化、再优化是个持续的过程，在施工前都是可以做的，但是最佳时间点在审图前，最迟在施工招标前。根据经验，一旦承包方拿到了图纸后再优化，会有一些阻力，毕竟减少产值承包方是不太愿意的。

成本目标最终落实到每一个合同上，从估算金额到合同金额是成本的固化过程

三、成本固化是实现成本控制的保证

经历前期的成本优化，确立了成本目标；通过中期的成本细化，确立了成本路径；后期的成本固化，实现了成本控制。

经过招投标流程，确定承包单位和合同价格，目标成本进一步落地。为了达到结算价接近合同价，招标时必须注意以下几点：1.签订固定总价合同，图纸包干。承包人要考虑图纸工程量计算正确性风险和材料、人工的涨价风险。2.签订总价包干合同的前提条件是：图纸设计内容完整，设计质量要高，无错、漏、碰；使用的材料、设备技术标准明确，品牌选择范围清楚，在实施过程中管理有依据。做好了以上两点，如果合同执行过程中没有变更情况，理论上结算价等于合同价。

对于招标在前，图纸在后的项目，采用模拟工程量清单招标，待图纸完成后，根据图纸工程量进行预转固工作，签订补充协议来完善总价合同。

每个合同的招标价格一般情况下都在目标成本以内，但也有例外，原因是目标成本估算错误或市场价格出现较大波动，但，项目总体来说合同价格在目标成本以内并留有变更签证金额。

地产成本管理?工作是有内在逻辑性的，在这微利时代，优化必不可少，又无处不在；细化是工作做细做实，为成本落地打好基础；固化是成本控制的必然手段，这是?一套??组合?拳?，要?打??好练?熟?，打?出?新?招术?。管理?的差距?就是?企业?盈利?能力的差距?，要?活?下?来?，?渡过?市场?低谷?期?，地产?人?必须?善于?总结?，不断?创新，提升?管理?水平。

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