地产tod项目是什么意思，房地产tod项目是什么意思？

TOD项目通俗来讲就是“地铁上盖房子”，这个房子既包括住宅，也包括商业体、写字楼等，以地铁站点为中心，在400-800米范围内打造一个宜居宜业的天堂，吃喝玩乐一站解决，地铁通到自家停车场，想想就很美好。但是TOD项目也讲究级别，一般来说，北上广深大城市能开发出更高级别的TOD项目，不仅商业和消费体验更丰富，噪音和震动感等技术问题也能得到很好地解决，因此，TOD住宅项目自住和投资更有优势。如今二线城市也开始开发TOD项目了，对于二线城市的TOD住宅该怎么选择呢?

一、什么是TOD项目?

1、TOD项目开发模式

TOD是transit-oriented development的缩写，TOD项目开发模式也就是以公共交通为导向的发展模式，其中的公共交通主要是指火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，然后以公共交通站点为中心、以400～800米(5～10分钟步行路程)为半径建立中心广场或城市中心，其中包括住宅区、商业区、写字楼等建筑物，其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的“混合用途”，使居民和雇员在不排斥小汽车的同时能方便地选用公交、自行车、步行等多种出行方式。

TOD的概念源起上世纪90年代，由一位名叫彼得卡尔索普的美国人提出，他对多个国家现有开发模式理论进行总结，形成一套新的理论系统，也就是现在所说大家常说的TOD。这也就不难理解，为什么发达国家TOD运营水平要越超国内一大截，毕竟早在30多年前，这个概念就已经落地并实行了。具体可以参考纽约曼哈顿新世贸中心、东京涉谷等知名地标。

TOD项目开发模式最典型的就是地铁站附近建住宅商业综合体，因此也称为“地铁上盖房子”，这种TOD就是在地铁站上加建成一个综合体：地下修地铁，地面修车库，住宅或商业办公修在离地10米以上的结构层之上。随着经济社会的发展，TOD项目不一定只有地铁，现在连公交、城轨等公共交通工具，都有可能成为TOD，同时还要兼顾产业、居住、教育、商业等复合业态。

2、TOD项目的优点

现在不少大城市都热衷于开发TOD项目，这说明TOD项目有很多优点，那么具体有哪些好处呢?

(1)TOD 项目可以解决交通拥堵和用地不足的矛盾

数据显示，截至2020年年底，我国已有45个城市在运营轨道交通，运营路线244条，运营总里程达到7969.7公里，仅当年新增运营线路长度，就达到了1233.5公里。城市重建地块、填充地块和新开发土地均可以TOD的理念来建造，TOD的主要方式是通过土地使用和交通政策来协调城市发展过程中产生的交通拥堵和用地不足的矛盾。

通过合理规划，既能实现对土地高效利用，又能优化公共交通，缓解城市拥堵，还能建成一个城市综合体，简直就是“一箭三雕”。事实也确实如此，在新型城镇化的进程中，以轨道交通为主的TOD，是实现城市可持续发展的一剂良方。

(2)TOD项目可以聚焦提升商业效益

一般来说，交通枢纽中心通常会设有地下商业街，而TOD则是在这个基础上的升级，不仅能彼此增加潜在顾客，还能长时间“粘”住人，进而汇聚成片区的生活、消费中心，实现共生、互利。对周边住户而言，不仅能享受便捷的交通、便利的生活配套，还能实现资产增值。

聚焦楼市，以TOD为导向的可持续发展模式，同样吸引到急需寻找市场新增长点的各大开发商，这也就不难理解为什么近几年TOD住宅项目数量在不断增多。

TOD也有等级之分，等级越高，开发难度越高，相应地对区域的影响也越大。城市级>片区级>组团级>一般站点，城市级的TOD项目，光是设计、施工等方面难度就远大于普通项目，通常耗时也最久，当然建成后的商业集聚效益也最好。

二、我国有哪些代表性的TOD项目?

1、香港

香港人口600万，是世界上人口最稠密的城市之一。在1078平方公里的土地中，位于海拔50米以下的部分仅占18%，其余大多是陡峭的丘陵。香港在如此之高的密度下仍然能保持城市交通的顺畅，有效地控制交通污染，与其居民极高的公共交通使用率分不开。从上世纪80年代开始，公共交通一直负担着全港80%以上的客流量，仅有大约6%左右的居民出行使用私人交通工具。

正是由于TOD开发对轨道交通建设产生的巨大需求，尽管香港的轨道交通线网建设起步较晚，但经过短短10多年的发展，香港已建成轨道交通通车里程达130公里。香港的成绩很大程度上归功于TOD社区的土地利用形态。全香港约有45%的人口居住在距离地铁站仅500米的范围内，九龙、新九龙以及香港岛更是高达65%。港岛商务中心内以公共交通枢纽为起点的步行系统四通八达，凡与步行系统相连的建筑，本身就是步行系统的组成部分，其通道层及邻接的楼层通常作为零售商业和娱乐用途，给行人提供了极大的方便。

2、广州

广州是我国采用TOD商业开发模式较早的城市，我国真正意义上的第一个TOD项目，是广州凯达尔枢纽国际广场。

从规划来看，凯达尔枢纽本身设定就是一个超大型综合体，铁路轨道从建筑中穿过，3条高铁、2条轻轨、4条地铁…..还有对周边商住用地、教育、文化等类型的开发，当时的凯达尔可谓风极一时。在此之后，TOD项目便如雨后春笋般不断冒出，加上广州轨道交通线网不断完善，也让TOD有了更多实现的基础。

据统计，广州现有、在建以及规划规划中的TOD已经高达20个，分布在白云、荔湾、海珠、天河、番禺、增城、南沙、花都八区。

今年8月28日，珠实集团与公交集团联合开发的广州首个“公交TOD”项目夏茅客运站举行奠基仪式。该项目位于白云区中心，北接空港经济区、南联白云新城板块，坐拥地铁22号和24号线双线换乘，联通白云机场和棠溪火车站两大交通枢纽。据悉，夏茅TOD还设置纯商业地块，将联合南侧的电竞产业园项目连片打造大体量的青创街区，为白云湖数字科技城加快导入高新企业及人才提供载体平台。

3、国内十大地轨道TOD交通综合体

(1)上海中山公园龙之梦：通过多个中庭立体串联交通换乘

规划特色：通过3个直接采光的中庭空间来高效组织地块南侧地铁2号线、地块西侧高架轻轨3号线、4号线、地块北侧公交车站以及地下2层出租车站的多向密集人流。

(2)成都来福士：双轨交交汇，周边资源有机联动

规划特色：项目与地铁1号线和即将建成的3号线的换乘站在商场下面的负2楼无缝对接，并与对面的省体育馆连通，方便客流导入，满足来福士对地铁的选址要求。

(3)广州太古汇：多地铁口的设置将商场与地铁站、BRT融为一体

规划特色：太古汇商场在东南西北都设有出入口。其中，商场负二层(M层)设置了两个通往地铁站、BRT(城市快速公共交通系统)的出入口，多地铁口的设置将商场与地铁站、BRT融为一体，有利于引导人流，促进商场的经营。

(4)深圳华润中心：地铁出口直接导入，多通道连接各物业

规划特色：由地铁1号线大剧院站C出口直接导入，动线跨度约为5米;B1层内部由三个小型中庭组成环流动线，并在营业死角的地方设置超市和百货，方便导入客流，达到消除死角的目的。

(5)北京来福士中心：北京TOD模式试验地的成功案例

规划特色：地下与位于广场东北角的亚洲最大交通港——东直门地下交通枢纽相连;整个项目具有办公、零售、住宅及服务公寓四个功能，不同建筑既相互连接又彼此独立。

(6)深圳益田假日广场：利用地势高差创四首层，连接交通枢纽

规划特色：项目地下三层设有大型巴士换乘站，日流量数百万人次。与深圳地铁1号线与地铁2号线换乘站——世界之窗站无缝连接，成为深圳唯一拥有双地铁站厅的地铁上盖物业，新兴的交通运输线将连通整个深圳各区域，日均人流高峰将超过千万人次。首创四个首层设计，利用地势差使商场形成多个首层，商业价值实现最大化。

(7)北京国贸中心：国贸站成更新改造模板，增强项目联接

规划特色：地铁国贸站与各线地铁相通，空中停车位疏导客流进入高层;国贸是典型的建成功能区，其更新改造过程中交通改善的规划方法，或许能成为其他建成区的更新改造的模板;原本1号线和10号线的两层换乘通道处，会建成具备完整功能的地下四层建筑。无论是在这栋地下宫殿中换乘地铁线、出地面、直接进入国贸，行人都会有更宽的空间。

(8)上海静安嘉里中心：多种交通换乘方式衔接良好

规划特色：项目业态(专题阅读)功能丰富，开业后使区域价值快速提升，同时项目临近城市航站楼、连接地铁2、7号线;靠近城市快速路及主干道;中央广场设置有效吸引消化大量客流。

(9)广州天河城：与周边资源有机联动的轨交综合体

规划特色：项目与邻近的两个商业项目将通过连桥连通，并连接体育中心，实现天河商圈人流共享，为消费者提供便利。

(10)北京嘉茂购物中心：全方位交通枢纽与项目实现零换乘

规划特色：京城枢纽的西直门集国家铁路、地铁、城铁和公交站四位于一体的交通中转核心枢纽;由公共交通带来的人流工作日可达约30万，周末约60万;三条轨交与项目连接，项目承担极大客流;交通便利，铁路、地铁、轻轨及多条公交线路的汇集使其成为名副其实的全方位交通枢纽。

三、TOD项目地铁对住宅楼有影响吗

1、好的影响

作为城市迭代更新的产物，TOD项目开发模式不仅可以在有效空间内为时间做减法、为生活做加法，更有着1+1>2的增值效应。在香港，房价和租金都是根据距离地铁站的远近距离，作为主要依据的，多500米和少500米的路，房价的差距可能高达30%。

随着我国地铁等城市轨道交通的快速发展，长三角、京津冀、珠三角以及成渝城市群在轨交建设方面居于全国领先，房地产TOD项目潜在规模较大。

从城市层面看，以2019年各城市已在实施的轨道交通规划线路规模估算，北京、深圳、上海、杭州四城TOD项目的潜在规模在2000亿元以上，成都、广州、南京等强一二线城市，规模在1000亿元以上。未来，这些城市TOD发展潜能巨大，将会是房企在TOD蓝海的重点战场。

从各类数据不难看出，TOD是推动城市高速发展的重要引擎，TOD在哪，城市价值中心就在哪里。

2、不好的影响

TOD项目在规划上会更多考虑步行动线和站点分布，小汽车的动线优先级肯定不那么高。商业、办公等大家生活的各种场所相对集中，好处是配套齐全、生活方便，但这也意味着片区内一定是高容积、高密度的。而且地铁类型的TOD住宅还可能会涉及噪音，甚至有些车辆段上盖的还有震动等，那就意味着适合刚需但是对于改善类客户并不一定好。

3、TOD住宅值得买吗?

衡量TOD住宅的优缺点，TOD住宅可能更适合追求时间效率和消费体验的商务人士，以及看中TOD商业集聚效应的投资客，关于TOD住宅的商业价值，不同级别的城市，以及不同级别的TOD项目，其投资价值也会存在差别，建议各位买家在入手前多做市场调查。

对于有改善需求的房客，也可以选择级别更高的TOD住宅项目，随着TOD项目设计和施工技术的提高，相信越来越多的TOD住宅项目将更加注重业主体验，在增加便利性的同时逐步提高居住舒适性。

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